Opinia prawna w sprawie regulacji związanych z wysokością opłat za dzierżawę nieruchomości wspólnej.

Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali ( Dz. U. 00.80.903 ze zm.)

W odpowiedzi na zapytanie dotyczące istnienia regulacji prawnych ustalających wysokości uiszczanych na rzecz wspólnoty mieszkaniowej opłat za m.in. dzierżawę nieruchomości wspólnej informujemy, że polski system prawa pozostawia w tym zakresie pełną dowolność. Zgodnie z art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali nieruchomość wspólna może w określonych sytuacjach przynosić dochody. Pożytki z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. Nie ma zatem regulacji określających jakiekolwiek ograniczenia w zakresie wysokości samych opłat związanych z pozyskiwaniem dochodów z użytkowania części wspólnej. Należy w tym miejscu wyraźnie zaznaczyć, że Zarząd Wspólnoty ma obowiązek uzyskane w ten sposób pożytki przeznaczyć na pokrycie kosztów związanych z utrzymaniem części wspólnej, a jeżeli przekroczą one potrzeby w tym zakresie, muszą zostać rozdysponowane pomiędzy właścicieli lokali proporcjonalnie do wielkości posiadanych udziałów w nieruchomości wspólnej. Utawodawca w przedmiotowym zagadnieniu pozostawia dowolność i nie określa maksymalnych lub minimalnych wysokości pobieranych w ten sposób opłat.

Opinia prawna w sprawie regulacji związanych z wysokością opłat za dzierżawę nieruchomości wspólnej.

Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali ( Dz. U. 00.80.903 ze zm.)

W odpowiedzi na zapytanie dotyczące istnienia regulacji prawnych ustalających wysokości uiszczanych na rzecz wspólnoty mieszkaniowej opłat za m.in. dzierżawę nieruchomości wspólnej informujemy, że polski system prawa pozostawia w tym zakresie pełną dowolność. Zgodnie z art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali nieruchomość wspólna może w określonych sytuacjach przynosić dochody. Pożytki z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. Nie ma zatem regulacji określających jakiekolwiek ograniczenia w zakresie wysokości samych opłat związanych z pozyskiwaniem dochodów z użytkowania części wspólnej. Należy w tym miejscu wyraźnie zaznaczyć, że Zarząd Wspólnoty ma obowiązek uzyskane w ten sposób pożytki przeznaczyć na pokrycie kosztów związanych z utrzymaniem części wspólnej, a jeżeli przekroczą one potrzeby w tym zakresie, muszą zostać rozdysponowane pomiędzy właścicieli lokali proporcjonalnie do wielkości posiadanych udziałów w nieruchomości wspólnej. Utawodawca w przedmiotowym zagadnieniu pozostawia dowolność i nie określa maksymalnych lub minimalnych wysokości pobieranych w ten sposób opłat.

Opinia prawna w sprawie regulacji związanych z wysokością opłat za dzierżawę nieruchomości wspólnej.

Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali ( Dz. U. 00.80.903 ze zm.)

W odpowiedzi na zapytanie dotyczące istnienia regulacji prawnych ustalających wysokości uiszczanych na rzecz wspólnoty mieszkaniowej opłat za m.in. dzierżawę nieruchomości wspólnej informujemy, że polski system prawa pozostawia w tym zakresie pełną dowolność. Zgodnie z art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali nieruchomość wspólna może w określonych sytuacjach przynosić dochody. Pożytki z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. Nie ma zatem regulacji określających jakiekolwiek ograniczenia w zakresie wysokości samych opłat związanych z pozyskiwaniem dochodów z użytkowania części wspólnej. Należy w tym miejscu wyraźnie zaznaczyć, że Zarząd Wspólnoty ma obowiązek uzyskane w ten sposób pożytki przeznaczyć na pokrycie kosztów związanych z utrzymaniem części wspólnej, a jeżeli przekroczą one potrzeby w tym zakresie, muszą zostać rozdysponowane pomiędzy właścicieli lokali proporcjonalnie do wielkości posiadanych udziałów w nieruchomości wspólnej. Utawodawca w przedmiotowym zagadnieniu pozostawia dowolność i nie określa maksymalnych lub minimalnych wysokości pobieranych w ten sposób opłat.

Opinia prawna w sprawie regulacji związanych z wysokością opłat za dzierżawę nieruchomości wspólnej.

Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali ( Dz. U. 00.80.903 ze zm.)

W odpowiedzi na zapytanie dotyczące istnienia regulacji prawnych ustalających wysokości uiszczanych na rzecz wspólnoty mieszkaniowej opłat za m.in. dzierżawę nieruchomości wspólnej informujemy, że polski system prawa pozostawia w tym zakresie pełną dowolność. Zgodnie z art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali nieruchomość wspólna może w określonych sytuacjach przynosić dochody. Pożytki z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. Nie ma zatem regulacji określających jakiekolwiek ograniczenia w zakresie wysokości samych opłat związanych z pozyskiwaniem dochodów z użytkowania części wspólnej. Należy w tym miejscu wyraźnie zaznaczyć, że Zarząd Wspólnoty ma obowiązek uzyskane w ten sposób pożytki przeznaczyć na pokrycie kosztów związanych z utrzymaniem części wspólnej, a jeżeli przekroczą one potrzeby w tym zakresie, muszą zostać rozdysponowane pomiędzy właścicieli lokali proporcjonalnie do wielkości posiadanych udziałów w nieruchomości wspólnej. Utawodawca w przedmiotowym zagadnieniu pozostawia dowolność i nie określa maksymalnych lub minimalnych wysokości pobieranych w ten sposób opłat.

Opinia prawna w sprawie regulacji związanych z wysokością opłat za dzierżawę nieruchomości wspólnej.

Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali ( Dz. U. 00.80.903 ze zm.)

W odpowiedzi na zapytanie dotyczące istnienia regulacji prawnych ustalających wysokości uiszczanych na rzecz wspólnoty mieszkaniowej opłat za m.in. dzierżawę nieruchomości wspólnej informujemy, że polski system prawa pozostawia w tym zakresie pełną dowolność. Zgodnie z art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali nieruchomość wspólna może w określonych sytuacjach przynosić dochody. Pożytki z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. Nie ma zatem regulacji określających jakiekolwiek ograniczenia w zakresie wysokości samych opłat związanych z pozyskiwaniem dochodów z użytkowania części wspólnej. Należy w tym miejscu wyraźnie zaznaczyć, że Zarząd Wspólnoty ma obowiązek uzyskane w ten sposób pożytki przeznaczyć na pokrycie kosztów związanych z utrzymaniem części wspólnej, a jeżeli przekroczą one potrzeby w tym zakresie, muszą zostać rozdysponowane pomiędzy właścicieli lokali proporcjonalnie do wielkości posiadanych udziałów w nieruchomości wspólnej. Utawodawca w przedmiotowym zagadnieniu pozostawia dowolność i nie określa maksymalnych lub minimalnych wysokości pobieranych w ten sposób opłat.

Opinia prawna w sprawie regulacji związanych z wysokością opłat za dzierżawę nieruchomości wspólnej.

Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali ( Dz. U. 00.80.903 ze zm.)

W odpowiedzi na zapytanie dotyczące istnienia regulacji prawnych ustalających wysokości uiszczanych na rzecz wspólnoty mieszkaniowej opłat za m.in. dzierżawę nieruchomości wspólnej informujemy, że polski system prawa pozostawia w tym zakresie pełną dowolność. Zgodnie z art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali nieruchomość wspólna może w określonych sytuacjach przynosić dochody. Pożytki z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. Nie ma zatem regulacji określających jakiekolwiek ograniczenia w zakresie wysokości samych opłat związanych z pozyskiwaniem dochodów z użytkowania części wspólnej. Należy w tym miejscu wyraźnie zaznaczyć, że Zarząd Wspólnoty ma obowiązek uzyskane w ten sposób pożytki przeznaczyć na pokrycie kosztów związanych z utrzymaniem części wspólnej, a jeżeli przekroczą one potrzeby w tym zakresie, muszą zostać rozdysponowane pomiędzy właścicieli lokali proporcjonalnie do wielkości posiadanych udziałów w nieruchomości wspólnej. Utawodawca w przedmiotowym zagadnieniu pozostawia dowolność i nie określa maksymalnych lub minimalnych wysokości pobieranych w ten sposób opłat.

Stwierdzenie zamontowania urządzenia zakłócającego prawidłowe wskazania zużycia mediów.

Kradzież energii stanowi przestępstwo określone w art.278 par 5 kodeksu karnego. Ponadto w związku z wyrządzeniem szkody można dochodzić odszkodowania na drodze postepowania cywilnego.

Czy Wspólnota ma prawo lub obowiązek wystawiania faktur bezpośrednio najemcom?

Regulacje prawne dotyczące umowy najmu zawarte zostały w przepisach art. 659-692 Kodeksu cywilnego. Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Obowiązkiem wynajmującego jest wydanie najemcy rzeczy w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymanie jej w takim stanie przez cały czas trwania najmu. Do podstawowych obowiązków najemcy należy używanie rzeczy w sposób, jaki został określony w umowie oraz terminowe regulowanie czynszu. Czynsz może być określony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju. Zgodnie z postanowieniami zawartej umowy najmu do wartości czynszu mogą być wliczone wszystkie dodatkowe koszty typu: za energię, za gaz, za usługi telekomunikacyjne itp. W takim przypadku całość kwoty otrzymanej od najemcy podlega opodatkowaniu stawką podatku VAT. Dopuszczalny jest także inny sposób obciążania najemcy dodatkowymi świadczeniami, a mianowicie odrębnie pobierana jest opłata z tytułu najmu i odrębnie najemca obciążany jest kosztami usług świadczonych przez inne podmioty. Wówczas usługi te refakturuje się na najemcę bez dodatkowej marży, a stawka podatku od towarów i usług w przypadku refakturowania pozostaje taka sama jak na fakturze pierwotnej

W przypadku, gdy stronami umów najmu nie są najemcy i Wspólnota lecz właściciele lokali oraz najemcy, bywa, iż właściciele Ci domagają się od Zarządcy aby ten wystawiał faktury bezpośrednio dla najemców

Na wstępie należy zauważyć, iż Wspólnota Mieszkaniowa nie jest stroną umów najmu i nie jest związana umową najmu zatem nie ma prawa do wystawiania na rzecz najemcy faktur VAT tytułem kosztów zarządu nieruchomości, w której zlokalizowany jest wynajmowany lokal. Wspólnota pozostaje niejako na zewnątrz stosunku prawnego zawartego przez strony umowy najmu. Najemca jest dla Wspólnoty osobą trzecią, z którą nie łączy Wspólnoty żaden węzeł prawny. Wynika to z faktu, iż podstawą prawną funkcjonowania Wspólnoty Lokalowej jest ustawa z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (Dz. U. Nr 85, poz. 388 ze zm.), która określa prawa i obowiązki członków wspólnoty oraz zakres zarządu nieruchomością wspólną. Zgodnie z w/w ustawą Wspólnotę Mieszkaniową tworzy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości. Właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, a także uczestniczy w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, przez którą rozumie się jedynie grunt oraz część budynku i urządzenia nie służące wyłącznie właścicielom lokali (np. klatki schodowe, parkingi, instalacje energetyczne itd.). Właściciele ponoszą wydatki związane z utrzymaniem własnych lokali, głównie koszty zużytej przez właściciela energii cieplnej oraz wody i wywóz nieczystości. Zarząd Wspólnoty lub Zarządca w zakresie dostawy mediów do poszczególnych lokali bądź części wspólnej nieruchomości zawiera umowy z ich dostawcami. Wspólnota, a więc jej członkowie są nabywcami mediów, które pokrywane są z zaliczek pobieranych od członków wspólnoty. Kwoty wpłacane przez członków Wspólnoty na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, jak i poszczególnych wyodrębnionych lokali stanowią zatem partycypację w kosztach wspólnoty przez jej członków. Tymczasem wobec braku węzła prawnego pomiędzy Wspólnotą Mieszkaniową a najemcami lokali właścicieli brak jest podstaw prawnych do wystawiania przez Wspólnotę faktur bezpośrednio najemcom.

Nie można wykluczyć sytuacji w której Wspólnota Mieszkaniowa (szczególnie w nieruchomości apartamentowej) podejmie działalność gospodarczą polegającą na pośrednictwie w wynajmie lokali właścicieli. Podjęcie takiej działalności wymaga jednak uchwały właścicieli oraz odpowiednich zgłoszeń do US. Należy zwrócić uwagę, iż w takim przypadku wystawcą faktury będzie również wynajmujący, a sama czynność techniczna wykonywana jest przez pracowników biura Wspólnoty czy Zarządcę. Wspólnota wystawia wynajmującemu fakturę za usługę pośrednictwa. Powyższe nie zmienia zatem wniosków niniejszej opinii.

Reasumując, w przedmiotowej sprawie Wspólnota Mieszkaniowa nie ma prawa do wystawiania faktur VAT tytułem pokrycia kosztów utrzymania poszczególnych wyodrębnionych lokali oraz kosztów zarządu nieruchomością wspólną na rzecz najemców lokali właścicieli tytułem kosztów zarządu.

Występowanie Wspólnoty przeciwko deweloperowi z tytułu rękojmi

W związku z tym, iż wspólnota nie była stroną umowy kupna-sprzedaży żadnego lokalu, a wiec nie może występować przeciwko deweloperowi. Prawo wystąpienia do sądu (a także reklamacji tytułu gwarancji lub rękojmi) przysługuje jedynie stronom umowy. Konkludując – pozew przeciwko deweloperowi może skierować każdy nabywca lokalu, który przecież nabył także udział w nieruchomości wspólnej. Właściciele lokali mogą skierować zbiorowy pozew do sądu, upoważniając (ale nie uchwałą wspólnoty!) do ich reprezentowania wybranego przez siebie prawnika. Nie znajduje uzasadnienia, aby koniecznym był podpisanie pozwu przez wszystkich właścicieli lokali.

Osoba, która kupiła mieszkanie, ma prawo zgłaszać zauważone usterki w ciągu trzech lat od dnia odbioru lokalu, a nie od dnia zakończenia budowy budynku.

Zarząd rzeczą wspólną

Nieruchomość wspólna wymaga zarządzania przez wspólnotę mieszkaniową. Przez zarząd rzeczą wspólną należy rozumieć podejmowanie wszelkich decyzji i dokonywanie wszelkiego rodzaju czynności, a więc tak prawnych, jak i faktycznych dotyczących przedmiotu wspólnego prawa (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 29.05.2000 r. III CZP 10/00). Duże wspólnoty mają obowiązek powierzyć lub wybrać zarząd nieruchomości wspólnej, natomiast małe wspólnoty takiego obowiązku nie mają i bardzo często właściciele sami zarządzają nieruchomością wspólną.

Zarząd powierzony

Zarząd powierza się osobie fizycznej lub prawnej w umowie notarialnej o ustanowieniu odrębnej własności lokali lub w innej umowie zawartej w formie aktu notarialnego (art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali). Właściciele, powierzając zarząd, mogą określić również sposób zarządzania nieruchomością wspólną, i to odmiennie niż przewiduje ustawa o własności lokali. Jeśli tego nie zrobią, lecz jedynie powierzą zarząd danej osobie, to gospodaruje ona nieruchomością wspólną według przepisów ustawy. Umowa określająca sposób zarządu nieruchomością wspólną i powierzająca zarząd określonej osobie może mieć rozmaitą treść i regulować różny zakres spraw. Możemy mieć zatem do czynienia z umowami: określającymi organy wspólnoty, np. zarząd, rada nadzorcza lub komisja rewizyjna, i ich kompetencje, ograniczającymi się do przyjęcia konkretnego rozwiązania zawartego w rozdziale 4 ustawy o własności lokali lub modyfikującymi rozwiązania zawarte w 4 rozdziale ustawy, powierzającymi zarząd określonym osobom fizycznym lub prawnym, a także jednostkom organizacyjnym nie posiadającym osobowości prawnej, bez określenia ich obowiązków i kompetencji lub z jednoczesnym mniej lub bardziej szczegółowym określeniem ich obowiązków i kompetencji. W przypadku gdyby umowa powierzająca zarząd nie była wystarczająco precyzyjna, art. 33 ustawy o własności lokali informuje, że należy stosować odpowiednio przepisy rozdziału 4 tej ustawy.

Zarząd wybrany

Duże wspólnoty, które nie powierzyły zarządu, muszą go wybrać. Wyboru zarządu właściciele dokonują w formie uchwały podjętej w trybie przewidzianym w ustawie o własności lokali. Wybrany zarząd jest jedno- lub wieloosobowy i zarządza nieruchomością wspólną według przepisów ustawy. Członkiem zarządu może być tylko osoba fizyczna. Wspólnota ma przy tym swobodę wyboru i wolno jej wybrać w skład zarządu właścicieli mieszkań albo inne osoby. Wybrany zarząd kieruje sprawami wspólnoty, reprezentuje właścicieli lokali na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami. Członkowie wybranego zarządu nie muszą posiadać licencji, chyba że zarządzają jeszcze innymi nieruchomościami i prowadzą w tym zakresie działalność gospodarczą.

Zarząd zlecony

Wybrany zarząd z reguły składa się z osób nie będących profesjonalistami, więc często zachodzi konieczność wynajęcia fachowca do prowadzenia bieżących spraw. Przepisy prawa umożliwiają więc zarządowi zlecenie danej osobie zarządzania na podstawie umowy i nie ma to nic wspólnego z powierzeniem zarządu. Zarządca ten zajmuje się sprawami bieżącymi wspólnoty w granicach określonych w umowie o zarządzanie, która jest podstawowym dokumentem regulującym stosunki pomiędzy zarządcą i wspólnotą mieszkaniową, a jej treść może być dowolnie kształtowana przez strony. Ustawa o gospodarce nieruchomościami nie narzuca w tej kwestii żadnych ram, a jedynym ograniczeniem są ogólne przepisy dotyczące zasad współżycia społecznego i społeczno-gospodarczego przeznaczenia przysługujących praw. Umowa powinna być obszerna i szczegółowa. W miarę szczegółowe ustalenie stosunków między zarządcą a wspólnotą leży w interesie obydwu stron, gdyż w przypadku zaistnienia ewentualnych różnic zdań umowa będzie podstawowym dokumentem rozstrzygającym spór. Poszczególne postanowienia umowy o zarządzanie będą uzależnione od faktycznych okoliczności, a więc od rodzaju nieruchomości, celów stawianych zarządcy, czy też od zdolności członków zarządu do samodzielnego wykonywania określonych czynności. Można jednak przedstawić pewne charakterystyczne elementy, które w większym lub mniejszym stopniu znajdą zastosowanie w każdej umowie. W umowie znajdzie się zatem ustalenie stron, określenie nieruchomości oraz praw i obowiązków stron umowy, wynagrodzenia zarządcy lub zasad jego obliczania, ustalenie zakresu odpowiedzialności, zakresu spraw prowadzonych w imieniu wspólnoty, a także sposobu rozwiązywania umowy i czasu obowiązywania umowy. Poszczególne postanowienia muszą być formułowane językiem prostym, powszechnie zrozumiałym, nie budzącym wątpliwości. Bardzo istotną sprawą jest określenie w umowie terminu wypowiedzenia. Może to być dowolny termin ustalony między stronami. Najczęściej w praktyce spotyka się termin miesięczny, czasami dwu-, trzymiesięczny. Nieraz jest on jednak sprytnie modyfikowany przez zarządców o klauzulę „ze skutkiem na koniec roku kalendarzowego”, co w praktyce oznacza, że niezależnie od tego, czy umowa zostanie wypowiedziana w styczniu, czy listopadzie, przestanie obowiązywać dopiero pod koniec roku kalendarzowego.

Zakres kompetencji zarządu 

Zarząd podejmuje samodzielnie czynności zwykłego zarządu, robi zatem wszystko, co wiąże się z załatwieniem bieżących spraw: zawiera umowy o dostawę usług dla nieruchomości wspólnej, prowadzi ewidencje przychodów i kosztów oraz rozliczeń z innych tytułów związanych z nieruchomością wspólną, przygotowuje roczne sprawozdania, plany gospodarcze, realizuje uchwały wspólnoty, organizuje zebrania, przygotowuje projekty uchwał, organizuje prace porządkowe, remontowe, konserwacyjne, dba o ciągłość dostaw wody, ciepła, gazu, energii elektrycznej oraz o usuwanie nieczystości. Bardzo istotne jest rozróżnienie, czy dane czynności należą do zwykłego zarządu, czy już go przekraczają. Pierwsze zwykle dotyczą bieżącej eksploatacji nieruchomości, drugie wpływają na losy wspólnoty. Jest to istotne rozróżnienie, gdyż w sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu zarząd potrzebuje zgody właścicieli lokali. Do czynności przekraczających zwykły zarząd zalicza się przede wszystkim: ustalenie wynagrodzenia zarządu, przyjęcie rocznego planu gospodarczego, ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu, zmianę przeznaczenia części nieruchomości wspólnej, udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub rozbudowy i zadysponowanie tym lokalem oraz zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego, podział nieruchomości wspólnej, nabycie nieruchomości, udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej, wytoczenie powództwa właścicielowi mieszkania zalegającemu z opłatami lub w sposób rażący lub uporczywy wykraczającemu przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo czyniącemu uciążliwe swoim niewłaściwym zachowaniem korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej, określenie zakresu i sposobu prowadzenia ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na ich pokrycie, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej, udzielenie zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów w kwestiach przekraczających zwykły zarząd. W dużej wspólnocie na dokonanie czynności przekraczającej zwykły zarząd zgodę musi wyrazić większość właścicieli w uchwale podjętej przez właścicieli lokali przewagą głosów, liczoną według wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej. Zarząd może sam natomiast decydować w sprawach nie przekraczających czynności zwykłego zarządu. W małej wspólnocie każda decyzja dotycząca nieruchomości wspólnej, gdy czynność przekracza zwykły zarząd, wymaga zgody wszystkich właścicieli lokali, a w zakresie nie przekraczającym zwykłego zarządu – zgody większości. Liczy się ją udziałami w nieruchomości wspólnej. 

Zarząd przymusowy

We wspólnocie mieszkaniowej możemy mieć jeszcze do czynienia z zarządem przymusowym ustanowionym przez sąd. Przyczyny ustanowienia zarządcy przymusowego są różne w przypadku dużej i małej wspólnoty mieszkaniowej. W przypadku dużych wspólnot mieszkaniowych, czyli jak wynika z art. 20 ust. 1 ustawy o własności lokali w przypadkach, gdy liczba lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi jest większa niż siedem, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona. Jeżeli jednak zarząd nie został powołany lub pomimo powołania nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki, każdy z właścicieli może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd, który określi zakres jego uprawnień oraz należne mu wynagrodzenie. Ten sam sąd odwoła zarządcę przymusowego wówczas, gdy ustaną przyczyny jego powołania.

Drugim przypadkiem, kiedy możliwe jest powołanie zarządcy przymusowego w dużej wspólnocie mieszkaniowej, jest sytuacja, kiedy w terminie dwóch lat od dnia wyodrębnienia własności pierwszego lokalu właściciele lokali nie dokonają wyboru zarządu ani nie powierzą zarządu nieruchomością wspólną w umowie zawartej w formie aktu notarialnego. W takim przypadku przepisy dają także dotychczasowemu zarządcy nieruchomości, który sprawował zarząd nieruchomością w dniu, w którym wyodrębniono własność pierwszego lokalu i kontynuował zarząd tą nieruchomością przez okres co najmniej dwóch lat, uprawnienie do żądania ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd. Z kolei w przypadku małej wspólnoty mieszkaniowej, gdy zgodnie z art. 19 ustawy o własności lokali liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy kodeksu cywilnego o współwłasności. Zgodnie z art. 203 kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy, jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość. Z żądaniem ustanowienia zarządcy występuje się do sądu rejonowego, właściwego według położenia nieruchomości. Do wniosku należy dołączyć dowód prawa własności osoby składającej wniosek, np. odpis z księgi wieczystej. Ponadto konieczne jest udowodnienie, że występują przesłanki, od których zależy ustanowienie zarządcy przymusowego. Mogą to być zeznania świadków, umowy lub uchwały, np. świadczące o naruszaniu zasad prawidłowej gospodarki przez dotychczasowy zarząd, oczywiście jeżeli to było przyczyną wystąpienia do sądu o ustanowienie zarządcy przymusowego. Można również wnosić, by sąd zobowiązał zarząd do przedłożenia tych dokumentów. Ustanowiony zarządca przymusowy obowiązany jest niezwłocznie zgłosić wniosek o ujawnienie zarządu w księdze wieczystej nieruchomości lub w zbiorze dokumentów. Z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o powołaniu zarządcy przymusowego, dotychczas funkcjonujący zarząd lub zarządca tracą kompetencje do sprawowania zarządu nieruchomością wspólną, a współwłaściciele mogą używać rzeczy tylko o tyle, o ile nie przeszkadza to wykonywaniu zarządu.

 Jeżeli zarządca przy obejmowaniu zarządu napotyka przeszkody, komornik na polecenie sądu wprowadza go w zarząd nieruchomości. W przypadku ustanowienia zarządcy przymusowego sąd określa jego wynagrodzenie a także zakres obowiązków tego zarządcy. W przypadku wspólnot mieszkaniowych może to być zakres obowiązków odpowiadający koncepcji zarządu przyjętej w ustawie o własności lokali, a więc upoważnienie do samodzielnego podejmowania wszystkich czynności zwykłego zarządu z obowiązkiem uzyskiwania zgody właścicieli na podjęcie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu.

 W przypadku braku wspomnianej zgody właścicieli lokali zarządca przymusowy będzie uprawniony do zwrócenia się do sądu o wydanie zezwolenia. Jak wynika z przepisów kodeksu postępowania cywilnego, zarządca przymusowy zajętej nieruchomości obowiązany jest przede wszystkim wykonywać czynności potrzebne do prowadzenia prawidłowej gospodarki. Ma on prawo pobierać wszelkie pożytki z nieruchomości, spieniężać je w granicach zwykłego zarządu oraz prowadzić sprawy, które przy wykonywaniu takiego zarządu okażą się potrzebne. W sprawach wynikających z zarządu nieruchomością zarządca przymusowy może pozywać i być pozywany. Sąd może również w treści postanowienia zarówno ograniczyć zakres zwykłego zarządu, jak i poszerzyć uprawnienia zarządcy przymusowego przez powierzenie mu również niektórych czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Zarządca przymusowy składa sądowi w wyznaczonych terminach, co najmniej raz w roku oraz po ukończeniu zarządu, sprawozdania ze swych czynności, jak również udokumentowane sprawozdania rachunkowe, które sąd zatwierdza lub odmawia ich zatwierdzenia. Jeżeli zarządca przymusowy bez usprawiedliwionej przyczyny nie złożył w oznaczonym terminie przepisanego sprawozdania lub nie wykonał innych wydanych przez sąd poleceń, może być skazany na grzywnę. Zarządca przymusowy ponosi również odpowiedzialność za szkodę wyrządzoną na skutek nienależytego wykonywania swoich obowiązków. 

Kto inicjuje sezon grzewczy we wspólnocie?

Sytuacja, gdy członkowie wspólnoty mieszkaniowej podpisują indywidualne umowy na dostawę ciepła jest dość nietypowa. Zgodnie z przepisami art. 45a ust. ustawy Prawo energetyczne za rozliczanie opłat z tytułu dostaw energii do budynków mieszkalnych wielolokalowych odpowiadają ich właściciele lub zarządcy (administratorzy) i z nimi zwykle przedsiębiorstwa energetyczne zawierają umowy na dostawy ciepła. Z reguły to zarządca inicjuje sezon grzewczy (np. na żądanie członków wspólnoty). Wynika to z faktu, że lokale w budynku wielolokalowym są zaopatrywane w energię cieplną i ciepłą wodę poprzez tzw. węzeł cieplny, od którego biegną instalacje odbiorcze do poszczególnych lokali. Firma ciepłownicza dostarcza ciepło do węzła grupowego, a techniczne możliwości rozpoczęcia lub wstrzymania dostarczania ciepła na odcinku od węzła grupowego do poszczególnych lokali ma wspólnota mieszkaniowa. Zarządca działa w jej imieniu. 

Jeśli członkowie wspólnoty mają indywidualne umowy na dostawę ciepła, to w tych umowach powinno być uregulowane, na jakich zasadach rozpoczyna się i kończy dostarczanie ciepła do lokali.

Ogrzewanie jest włączane, gdy wielkość zgłoszenia takiej potrzeby przekracza 50 proc. wielkości mocy cieplnej dostarczanej przez dostawcę ciepła do węzła obsługującego budynek - mówi Monika Mazurkiewiczrzecznik prasowy Stołecznego Przedsiębiorstwa Energetyki Cieplnej SA. 

Jej zdaniem najprościej będzie, jeśli czytelniczka porozumie się co najmniej z połową sąsiadów i wspólnie złożą u dostawcy ciepła pisemną prośbę o włączenie ogrzewania. 

Na marginesie warto dodać, że wiele firm ciepłowniczych oferuje odbiorcom bezobsługowe dostawy ciepła - centralne ogrzewanie zostaje automatycznie uruchomione, gdy temperatura powietrza spadnie do określonego poziomu, a wyłączone, gdy temperatura wzrośnie. W tym celu jednak węzeł cieplny musi zostać wyposażony w automat pogodowy. Jego instalacja wymaga umowy z zakładem ciepłowniczym.

(Dorota Gajos)

Spory o korzystanie z części wspólnej - jak zapobiec zawłaszczeniu części wspólnej przez innych mieszkańców

Wśród członków wspólnot czy też spółdzielni mieszkaniowych, często występuje problem zawłaszczenia przez właścicieli lokali części wspólnej.

Nie zawsze tego rodzaju działania wywołują konflikt wśród mieszkańców, jednak gdy zaczynają naruszać nie tylko zasady dobrego wychowania ale i przepisy związane z użytkowaniem części wspólnej, pojawia się poważny problem. 

Zgodnie z Ustawą o własności lokali nieruchomość wspólna stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Zgodnie z tym ujęciem, wszystko co nie jest ujęte w aktach lokalu jako odrębna własność jak lokal mieszkalny lub jego części składowe albo pomieszczenia przynależne stanowi część wspólną nieruchomości. 

Zgodnie ze stanowiskiem Sądu Najwyższego, właściciel lokalu obowiązany jest korzystać z nieruchomości wspólnej w sposób nie utrudniający korzystania z niej przez innych współwłaścicieli. Ocena sposobu korzystania i jego skutków dla pozostałych współwłaścicieli musi być dokonana z uwzględnieniem konkretnych okoliczności. Przepisy prawa zakazują korzystania z rzeczy w sposób, który utrudnia korzystanie z części wspólnej przez innych współwłaścicieli oraz jest niezgodne z jej przeznaczeniem.

Z Ustawy o własności lokali jasno wynika, że w przypadku wystąpienia sporu o korzystanie z części wspólnej, interwencję powinien podjąć zarząd jako reprezentant wspólnoty w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. 

Wspólnota jako dysponent nieruchomości wspólnej ma prawo do zapobiegania naruszeniom prawa do korzystania z części wspólnej. Istnieją zatem podstawy prawne do domagania się od właścicieli lokali, którzy zawłaszczają przestrzeń wspólną w sposób niezgodny z przepisami prawa, by zaprzestali naruszać interesy innych właścicieli lokali. Zarząd powinien pisemnie wezwać taką osobę do zaprzestania dokonywania nieprawidłowych czynności, a w razie braku reakcji - poinformować, że w określonym terminie zarząd sam doprowadzi do ich usunięcia lub w przypadku składowania przedmiotów prywatnych w części wspólnej w sposób utrudniający korzystanie z niej przez innych właścicieli zostaną one złożone w miejscu, z którego właściciel będzie mógł je odebrać. Może to być depozyt, magazyn lub przechowalnia. Zarząd może też zdecydować o przeniesieniu prywatnych przedmiotów do innej części nieruchomości wspólnej, w której będą mniej uciążliwe (np. na strych). Takie działania warto przeprowadzić w obecności policjanta, który sporządzi stosowną notatkę. Należy też spisać protokół z takich czynności w celach dowodowych.

Konflikt można też rozwiązać na drodze sądowej, korzystając z powództwa negatoryjnego przysługującego na podstawie Art. 222 Kodeksu cywilnego, który mówi, że przeciwko osobie naruszającej własność w inny sposób niż pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, właścicielowi przysługuje roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń. Wspólnota lub pojedynczy właściciel lokalu jako powód, może na tej podstawie zażądać zaprzestania naruszenia prawa własności poprzez dokonywanie czynności naruszających korzystanie z części wspólnej oraz wydanie nakazu usunięcia tych nieprawidłowości. W przypadku naruszeń polegających na zastawianiu części wspólnej prywatnymi przedmiotami, po korzystnym wyroku można skierować sprawę do komornika, aby dokonał egzekucji wyroku czyli usunął sporne przedmioty